上海住宅三四月份短暫回暖 五六月份成交勢頭放緩


2019-07-13 12:50 | admin | 來源:
  來自中原地產、第一太平戴維斯等機構的數據顯示,整體來看,2019年上半年,上海樓市成交規模同比大幅增加。具體來看,今年三四月份,上海住宅市場經歷了短暫回暖,但五六月份成交勢頭再度放緩。

  對于下半年的上海市場,業內人士普遍認為,在當前政策環境下,今年下半年整體市場和高端住宅市場的成交量都將持續受到抑制。同時,7、8月為傳統淡季,成交量應有所下滑。仲量聯行上海項目銷售部總監周靜預計:“中央政府仍有空間通過貨幣政策和財政政策工具來維持經濟的韌性,如果下半年經濟有更明確的發展方向,將有助于穩定市場信心及下半年的住宅成交量。”

  新房二手房平分秋色

  今年上半年,在多因素作用下,久違的小陽春在上海出現了,只是和以往相比要遜色不少。

  上海中原地產首席分析師盧文曦近日指出,上半年,上海樓市呈現出成交熱度不高、平均認籌率較去年下半年略有下滑、改善需求強烈、90-120平方米面積段最熱賣等諸多特征。

  整體來看,上半年新建商品住宅呈現“量增價穩”行情。中原地產數據顯示,上半年上海新房供應面積376.5萬方,累計同比增加61.4%;成交面積362.2萬方,累計同比增加37.1%;而均價始終在5.3萬元/平方米左右震蕩。而隨著交易情緒升溫,房企順勢加快投放力度,以往單次投放量多在3萬方左右,今年單次投放10萬方以上的項目則達到了17個,而去年同期只有10個。

  因為有“小陽春”的加持,二季度上海樓市“回暖”跡象明顯。第一太平戴維斯數據顯示,第二季度截至6月23日,新建商品住房已達約209萬平方米,較上季度上升43.6%,與去年一季度相比上升47.9%。截至6月23日,一手商品住宅成交量共計約189萬平方米,環比上漲32.9%,較去年同期同比上漲30.4%。不過,一手商品住宅成交均價達到54200元/平方米,環比小幅下跌4.1%。4-5月間,《華夏時報》記者曾走訪上海部分樓盤項目售樓中心,發現一些交通便利或是具有其他優勢的熱門項目,即便在工作日仍有不少顧客看房或簽約。

  分區域來看,鏈家數據顯示,今年上半年,上海新房成交量漲幅最高的區域為內環以內,其次為內中環間,而成交套數排名靠前的區域分別為浦東、嘉定、青浦等,成交比較活躍的板塊則有徐涇、青浦新城、南橋新城、泗涇、臨港新城等。而在價格方面,價格漲幅最高的區域為外郊環間,內中環間則是唯一一個價格同比下降的區域。鏈家方面解釋說,去年基數高是一部分原因,但內中環間價格從去年底以來一直處于負增長,表現明顯較其他環線處于劣勢。

  今年3月份,上海二手房成交2.6萬套,是兩年多未見到的高點,雖然此后成交有所滑落,但并未影響二手房市場與新房市場平分秋色。根據上海中原研究院數據,上半年上海累計成交二手住宅12.2萬套,累計同比增加49%。

  中原地產嘉定新城西站店經理許成雙告訴記者,其所負責的區域內,上半年成交較去年同期明顯要好。尤其是3、4月期間,二手房議價空間較小,“只有那些急于出手的房東可能會愿意坐下來談談價格”。

  “對于新房市場,上半年二手房市場表現亮麗很多。”盧文曦解釋說,這是因為新房推盤縮量,買家轉向二手市場。上半年推出的大部分新房都位于遠郊,甚至有奉賢、金山、青浦等地,對上班族而言到市區時間太長,生活配套也差一些,并且新房交房至少1年以上時間,二手房現房的優勢凸顯出來。同時,也有積壓需求釋放、市場資金寬松、舊改動拆遷需求釋放等因素的作用。

  下半年房住不炒仍是主基調

  在剛剛進入的“下半場”,上海樓市的熱度依然不減。記者不完全統計,7月上海地區將會延續6月的推盤熱度,預計有20個新盤入市,分布上海8個大區。第一太平戴維斯方面透露,僅在一手高端市場供應方面,2019年下半年上海就預計有十余個單價十萬以上,共計3000多套高端住宅入市。

  對于下半年的市場走勢,第一太平戴維斯方面判斷,2019年上半年上海住房市場維持了相對平穩的政策環境,供應及需求較為匹配,商品住宅價格穩定。在價格穩定的加持下,相對溫和的政策環境或將持續至下半年。仲量聯行方面則預計,2019年下半年上海的樓市政策會保持緊縮。在當前政策環境下,今年下半年整體市場和高端住宅市場的成交量都將持續受到抑制。其中一手住宅價格在限價政策下將保持穩定,二手住宅價格的跌幅將收窄。

  具體來看,盧文曦分析指出,7月是下半年開始,并且是傳統淡季,因此推盤積極性不會太高,預計成交還會向下調整,整個7月大概率維持低位震蕩。7、8月份是傳統淡季,成交量或跌破2萬套/月,但是這個量也要比去年高,因此有一定“保底量”背景下,價格也不太可能出現大幅下挫。9、10月份隨著大量新房投向市場,分流客戶,因此成交高度或難超過3、4月份。同時,下半年價格繼續維持穩定。

  盧文曦強調,房住不炒仍是市場的主基調。其同時提醒在滬房企,從上半年銷售數據來看,快速增長勢頭有所收斂,下半年房企將面臨考驗。新房供應方面,下半年預計還有400多萬方的投放量,在供應的推動下成交還有機會繼續增加。預計房企下半年會延續低價入市策略,快速跑量格局。克而瑞研究中心亦在近日發布的報告中強調,下半年風向標仍不明確,市場拐點仍未到來,各家房企仍需穩扎穩打,抓緊搶收時機。

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