深圳寫字樓市場AB面:空置率難降租金難升


2019-10-23 18:01 | 李大東 | 來源:南方都市報

??在過去的一周,先后有包括高力國際、世邦魏理仕、第一太平戴維斯等在內的多家房屋研究中介機構,釋出自己對深圳寫字樓市場第三季度的“診斷報告”。在過去的這個季度里,深圳寫字樓市場究竟表現如何?多家報告顯示,如果從空置率、租金這兩個角度來講的話,局面難言樂觀。而結合深圳經濟基本盤來看,正如第一太平戴維斯中國南區董事長林木雄所認為的,隨著未來GDP增長以及第三產業的發展,未來深圳寫字樓市場不必擔心。

??指標

??空置率難降,租金難升 市場已現結構化差異,甲級寫字樓表現稍好

??空置率繼續小幅攀升

??首先是整體市場空置率的繼續小幅攀升。根據第一太平戴維斯的監測,在第三季度,深圳寫字樓整體市場空置率已達22.4%,同比去年增加4.8個百分點,環比上季度增加4.3個百分點;世邦魏理仕監測到的數據為19.1%,環比上升提高2.5%。

??同時,市場表現出結構化差異。例如甲級寫字樓就情況稍好:高力國際認為,第三季度深圳甲級寫字樓空置率穩定在21.1%,與其監測的二季度空置率為23%相比,空置率有小幅下降;盡管在2018年二季度,這個數字為13.6%。

??這也與世邦魏理仕的判斷一致。“盡管當前空置率上升在多個甲乙級項目中均有發生,但去化改善主要來自甲級寫字樓,尤其是高品質項目。”世邦魏理仕指出。

??高品質寫字樓意味著更優質的軟硬件,意味著更專業的租賃招商策略,當然也意味著更強勢的市場競爭力,當然,這一切都要建立在要求租客“不差錢”的基礎上。

??不過,對于本輪甲級寫字樓表現稍好的主因,或在于科技行業于報告期內的強勢表現。高力國際指出,作為深圳甲級寫字樓最為主要的需求行業之一,深圳科技行業今年1-7月的工業增加值超過9%,在第三季度,來自科技行業租戶的凈吸納量占據全市三分之一。

??不過,高力國際也認為,目前甲級寫字樓空置率企穩只是暫時,第四季度隨著計劃新增供應的逐步完工入市,空置率或再次上升。

??租金同比環比均跌

??租金水平表現更差。據第一太平戴維斯數據,深圳全市平均租金降至208.3元/㎡·月,同比去年跌掉一成,環比上季度降低約5.2個百分點。有媒體發現,深圳寫字樓租金已經數季度連續下降。

??梳理第一太平戴維斯往季發布的深圳寫字樓各季租金可發現,自2018年第四季度起,深圳已經連續三個季度下跌,從2018年第四季度的234.78元/㎡·月,至目前的208.3元/㎡·月,跌去約十分之一。

??“以價換量”策略延續?

??空置率升高,租戶與業主議價空間則變大,這即是所謂的“以價換量”。第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇在第三季度報告發布會上預測,之后,深圳甲級寫字樓還將延續“以價換量”的策略,租金將繼續下跌。

??同樣,世邦魏理仕也監測到租金的連續下跌態勢:雖然有若干寫字樓租金錄得小幅上漲,但從整體市場來看,租金環比上季度仍下降約1.1個百分點,這也延續了上個季度的下跌態勢。

??總體來看,深圳寫字樓市場第三季度表現仍然延續了2018年底以來的市場看法,受整體經濟形勢及貿易爭端、去年年底金融業“排雷”等因素影響,市場表現疲軟,簡單來說:空置率難降,租金難升。

??案例

??有租戶放棄120萬押金

??南都記者也曾接觸過一家從事資產管理業務企業的小老板。去年5月,該企業主曾帶領團隊遷進某甲級寫字樓,租金每月30萬元,并簽下五年的租約合同。但年底該企業就違約退租,遷進另一家條件稍差的、月租金約20萬元的寫字樓,為此該公司甚至放棄了高達120萬元的合同押金。

??該名企業主告訴記者,去年下半年,國內經濟去杠桿,很多中小企業都在這個時候舉步維艱,公司在堅持了大半年后,實在無法承擔高額的租房費用只能選擇退租。

??日子斗轉星移,這批企業還有機會回“甲”嗎?

??深透

??經濟基本盤實質穩固 吸納量由負轉正,在各區也呈現結構化差異

??宏觀面是行業的基石

??看寫字樓市場,最直觀的是看空置率、租金水平兩個指標;但是,如只看兩者則易一葉障目,只見表象。

??從宏觀角度來看,深圳經濟基本盤表現不差。2019年上半年,全市地區生產總值12133.92億元,同比去年增長7.4%,增速放緩,但仍較大幅超過全國6.3%的均值。而作為寫字樓市場發展的重要基礎——第三產業,也實現同比增長7.5%。

??企業數量方面,盡管當前新登記數量在放緩,但總數仍然在增多——不管有錢沒錢,不管愿不愿進高樓,這些都是寫字樓的潛在客戶。深圳市市場監管局披露的數據顯示,2019年1-6月深圳新登記商事主體23萬余戶,其中企業131349戶,約九成屬第三產業。

??宏觀面是行業的基石,正面或負面的表現終會傳導至行業走勢之中。正因如此,一方面當前寫字樓里尚有兩成空房,另一方面還是有越來越多的租客入駐,這即是所謂的“吸納量”指標抬升——第一太平戴維斯監測顯示,在第三季度,全市凈吸納量已由負轉正至27.5萬平方米,而據世邦魏理仕的梳理,2019年1-3季度寫字樓凈吸納量目前已與2018年全年總量持平。當然,此類成交活動見漲部分也要歸因于部分業主“以價換量”的推租策略。

??眾租戶正加速向西遷徙

??吸納量的轉正也在各區現結構化差異:第三季度深圳福田、南山、羅湖、寶安四區中,除羅湖外,三區吸納量都大幅攀升。其中南山、福田表現最為亮眼,南山吸納量最多,福田則吸納量由負轉正的絕對值最多。“基于城市中心西移發展利好及營商環境的逐漸優化,南山區吸引了許多TMT類和金融類企業入駐。”第一太平戴維斯指出。

??為何呈現結構化差異?背后或是眾租戶正加速向西遷徙。

??事實上,租戶西遷與深圳城市中心的西移趨勢同步,自進入2000年始,隨深圳城市中心西移,租戶亦隨之西移的聲音便時有出現,但在調整期的寫字樓市場,處于搬遷高峰期且供給量高企,租戶西遷正在加速。

??這其中一方面是供給量的西高東低:在第一太平戴維斯列出的第三季度入市9項目中,福田3個,南山4個,寶安2個,主力在西部;另一方面,市場調整期也是搬遷高峰期,據世邦魏理仕統計,目前寫字樓去化需求的六成來自于搬遷。高力國際研究發現,作為寫字樓市場的主力之一——傳統金融行業公司,越來越多地開始關注考慮將南山和前海片區作為下一步選址的目的區域。

??總體來看,也正如第一太平戴維斯中國南區董事長林木雄所認為的,隨著未來GDP增長以及第三產業的發展,未來深圳寫字樓市場不必擔心。

??梳理

??供給高企推高空置率 屬市場調整期正常波動,但業主需重視租賃招商策略

??深圳市場存在較大增長潛力

??“深圳光是自己跟自己比,結果是片面的。”林木雄認為,橫向對比來看,在香港、北京、廣州、上海、深圳五城之中,深圳空置率最高,但深圳目前GDP增速最快,經濟增長潛力大,作為寫字樓市場重要基礎的第三產業占比也最低,這實質意味著深圳寫字樓市場尚存在著大的增長潛力。

??數據顯示,深圳上半年GDP增速為7.4%,較往年有放緩,但仍領跑全國一線城市;第三產業占比60.8%,在一線城市中墊底。

??事實上,將目光拉出深圳,各大一線城市寫字樓市場亦并非好過,多家中介機構出具的報告顯示,北京、上海均出現不同程度的空置率上升情況,例如北京寫字樓空置率及租金水平已連續三個季度下滑,而且根據市場研究機構仲量聯行的分析,其中一個重要原因還在于吸納量下降。

??第三季度供應量猛漲

??基本盤企穩創造市場需求,吸納量實現實質性增長,為何導向空置率難降、租金難升的結果?核心原因是供給猛漲。

??第三季度,喜之郎集團總部大廈、前海人壽金融中心T1&T2,深業上城T1等9項目新增入市,共計新增供應量約69.1萬㎡。第一太平戴維斯發現,第三季度是今年以來首次迎來新增供應的季度,并且一下就釋出2018年同期三倍的量,目前甲級寫字樓的總存量環比上升11.4%至676.9萬平方米。

??世邦魏理仕監測與其有較大出入:單季共四個甲級寫字樓交付使用,2019年前三季度累計供應已達176萬㎡,創歷史同期最高紀錄。

??兩家數據雖不一致,但導向的結論一致——猛漲的供應量成空置率攀升的重要因素。

??空置率為未消化量和庫存量的比值,當庫存量屢創歷史之最,市場再“努力”去化,也難有效拉低空置率。空置率上升反過來又帶來競爭和去化的壓力,導致“以價換量”策略延續,結果即是租金下跌。

??也是秉持此邏輯,高力國際預判:第四季度,隨著計劃供應的再新增入市,甲級寫字樓的空置率極有可能再次上升并一直持續至明年。

??這個計劃新增供應是多少?第一太平戴維斯估計是46.1萬平方米。世邦魏理仕認為這個數據略有夸張,其判斷整個市場還將供應約17萬平方米。不過世邦魏理仕也建議業主,為了面對競爭和留住客戶,業主需要進行軟硬件的良好升級打造,租賃招商策略方面需要給予重視。

??展望

??第四季度或有突出表現? 因為租金下行,反而吸引了更多投資機構關注

??眾中介機構一致看好

??對未來,眾中介機構都信心良好。世邦魏理仕認為,短期內受市場新增供應推升市場去化壓力,使得空置率將不斷升高,租金波動。但是中長期來看,粵港澳大灣區以及先行示范區的政策疊加將為深圳業主及租戶增強信心,預計將刺激需求不斷增長,市場將步入較為平穩的發展階段。

??高力國際認為,先行示范區的建設將在一定程度上提升投資者對深圳寫字樓市場的信心。此外,在政府鼓勵和優惠政策背景下,南山區域內科技板塊企業的持續較高增長率不斷推動該區域的寫字樓需求,深圳甲級寫字樓重心西移也將繼續不斷深化。預計南山和前海到今年年底的市場需求將保持穩定。

??比如,為促進前海寫字樓市場的消化,深圳市前海管理局于今年6月釋出高額補貼政策——“歸巢計劃”,對2019年、2020年回歸的企業設定了梯度遞減的補貼標準,連續補貼3年,單項扶持金最高達3000萬元。

??第一太平戴維斯林木雄認為,此輪調整是市場發展過程中的正常波動,調整完畢后租金還是看漲的;而且預計第四季度市場反而會有突出表現,因為目前因為租金下行,反而吸引了更多投資機構關注,

??香港資本尋找投資標的

??比如其機構近日就發現,近期在大宗交易市場上,來自香港的投資客過來尋找投資標的的情況明顯增加,尤其是家族資本類的港企。謝靖宇指出,近期香港物業投資市場平淡,資本向外,鄰近的深圳成為首選。

??深圳的大宗不動產交易買賣頻率在北上廣深港五大城市中一直最低,原因在于深圳物業價格高、投資收益率低,難以滿足資本的“算賬”要求。“但近期港資來深看樓的次數比以前增長了很多,不過由于當前深圳商業地產的價格依然超預期,且租金還在下跌,最終是否成交還是要具體算賬。”謝靖宇指出。

??在過去的一個季度,深圳大宗交易市場也曾出現港資身影。根據世邦魏理仕監測到季內錄得的五宗大宗交易中,有一宗交易主體即為港資背景的未來世界金融公司。

??港深兩地租金或不斷接近

??目前港深兩地租金差距較大,但未來或將不斷接近。第一太平戴維斯近日發布的《大灣區甲級寫字樓指數》報告顯示,目前香港甲級寫字樓總租用成本為879.8元/㎡/·月,是深圳的3.6倍。

??該報告認為,“先行示范區”利好深圳市場,在大灣區內推行及實施金融開放政策的樂觀發展情況下,加之鄰近香港的地理優勢,港深之間的租用成本水平的距離遠期有望拉近。

  原標題:深圳寫字樓市場AB面:空置率難降租金難升 但吸納量已由負轉正|深圳|寫字樓

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