拉響警報 四座一線三座入冬 一線城市寫字樓很不安全?


2019-10-16 15:05 | 楊慧 | 來源:七爺侃樓市
  四座一線城市,有三座城市,寫字樓空置率居高不下。在長周期的地產牛市中,異常扎眼。

  這并不奇怪,實際上,住宅地產一直是炒作的重點,這次供應上升疊加經濟下行,陣痛蔓延到全國,以前相對日子好過的京滬深,痛苦程度相對比較深。

  2019年1月16號,世邦魏理仕發布報告預測,北京、天津、大連、沈陽、青島、上海、南京、長沙等17個城市,寫字樓新增供應有望突破千萬平米,新增需求總量預計下降1.3%,到530萬平方米。

  主要城市平均空置率預計在年末將突破20%,二線城市平均空置率料將接近30%。

  這樣的預測不算聳動。

  已經有相關機構發表過這樣的預測。5月23日,中國社科院城市所及社會科學文獻出版社共同發布《房地產藍皮書:中國房地產發展報告No.16(2019)》,預測到2019年年底,17個城市平均空置率將突破20%,15個城市空置率同比上升。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值.

  早在2017年年初,世邦魏理仕發布《2017年中國房地產市場展望》報告,預測17個城市寫字樓累計空置面積將增加32%,超過1900萬平方米,平均空置率上升3.3個百分點至23.5%。

  事實如何?

  

 

  高力數據,2017年,北上廣深四座城市,深圳是空置率最高的,達到17%,北京和廣州的市場空置率只有8.7%到8.9%左右,比較健康。

  2019年第二季度,17個城市寫字樓新增的供應量超過200萬平方米,環比持平;寫字樓凈吸納量同比下降58%,空置率20.9%,今年上半年,到達了2017年的預測。

  凈吸納量衡量寫字樓市場景氣度,如果一家公司,退租1000平方米,到別的辦公樓重新租了1000平方米,凈吸納量是0;新租1200平方米,凈吸納量是200;新租800,凈吸納量就是-200。

  凈吸納量確實在下降。

  能夠預測到的風險就不是真正的風險,寫字樓市場是在結構性下降,但沒有到過不下去的程度。

  寫字樓市場低迷,原因何在,是不是因為經濟陣痛?企業和投資者到底該怎么辦?

  

 

  心尖尖的京滬寫字樓不再安全?

  10月14日,高力國際發布2019年三季度北京甲級寫字樓市場回顧與展望報告,空置率上升,成為明憂。第三季度,空置率上漲到13.8%,創下近8年來最高。

  世邦魏理仕的數據半斤八兩,同期空置率上升到10.9%,同樣創下近8年以來最高。

  空置率上升,租金自然下降,但因為房價沒有上升,租金回報率未必下降。

  根據戴德梁行的數據,今年前三季度,按建筑面積計算,北京全市寫字樓有效凈租金是每月每平米388.16元,環比下降2.0%,同比下降3.7%。五大核心商圈的有效凈租金是433.64元/平米/月,環比下降了0.7%,同比下降了2.0%。

  

 

  截止三季度末,北京甲級寫字樓凈吸納量錄得264,700平方米,環比增長212.7%,創下歷史新高。

  看上去相當不錯,租賃寫字樓的公司和機構在增加,是不是?說明供應增加太多,這不值得過份高興,一半以上的吸納量來自本季度新入市項目之前積累的預租成交,如果不計入這部分,第三季度租賃市場活躍度沒有明顯提升。

  北京寫字樓不孤單,深圳引起的關注更多。

  曾經有媒體統計,2018年深圳甲級寫字樓空置率為10.3%,2019年一季度上漲至18.2%。高力國際發布的2019年上半年報告稱,深圳甲級寫字樓空置率是23.3%,其中前海寫字樓空置率高達65.7%。雖然各大房地產顧問公司統計口徑有區別,總體趨勢顯而易見在下降。

  數據一出來,眼鏡碎一地。

  

 

  (圖片來自:Pixabay)

  深圳不是制造業和金融機構的心頭肉嗎?深圳寫字樓不是一直挺好的嗎?為什么空置率這么高?

  相關鼓勵政策已經出臺。6月17日,深圳前海深港現代服務業合作區管理局正式印發《前海深港現代服務業合作區促進企業回歸辦公用房租金補貼辦法》,提出在前海片區達到一定條件的租戶,每年可獲得高達500萬元的辦公用房租金補貼,并且可連續享受三年。

  這被解讀為地方政府出手相助,“空巢”寫字樓反響太大,深圳相關方面不得不作出澄清,認為在某些方面是誤讀。

  深圳市住房建設局負責人稱,深圳寫字樓空置率超過20%,其中前海空置率高達60%的文章,嚴重不實。

  深圳寫字樓的平均空置率為15%左右,其中前海片區寫字樓項目正在逐步竣工、陸續招商,部分項目存在暫時性空置,是正常情況。寫字樓空置率處于10%-20%區間都是健康合理的,總體上看深圳寫字樓空置率處在正常區間。政府三年辦公用房租金補貼,實際上是三年歸巢計劃的一部分。

  當地有媒體大聲反對寫字樓空置率上升的說法,認為這純屬不懂行,是羨慕嫉妒恨。

  這兩年,前海就是個大工地,拿個工地說事兒,太過份了。

  前海空置率高是正常的。現在前海配套和整體規劃不完善,在前海注冊企業很大一部分其實沒有在前海辦公,現在說空置,為時過早。

  2021年以后,前海就好了。官方數據顯示,2019年上半年在前海注冊企業增加值增速超過16%,稅收收入同比增長23.7%。按照兩年的配套規劃,這些機構遲早會到前海的。

  身邊有檀香在深圳投資了些寫字樓,現金流沒有以前好,招租比以前要困難,是不爭的事實。

  上海跟北京、深圳坐在一個板凳上。

  

 

  (圖片來自:Pixabay)

  10月11日,世邦魏理仕(CBRE)發布《2019年第三季度上海房地產市場回顧與展望》報告,上海寫字樓供應量和空置率都在上升

  第三季度,上海寫字樓市場新增供應32.6萬平方米,新交付項目預租表現低于預期。

  10月14日,《中國經營網》披露第一太平戴維斯的數據,上海核心商務區甲級寫字樓平均空置率環比上升1.3%,達到13.2%,創下十年來的新高。

  第三季度,投資市場合計成交金額人民幣63億元,同比下降23%;凈吸納量約8.3萬平方米,同比下降32%,前三個季度相比去年同期,下滑了52%。

  供應量大,尤其為了長三角一體化,虹橋這些板塊寫字樓供應量不是小漲,而是大漲。因為新項目入駐率較低,非核心商圈空置率環比上升1.0%,到8.8%。相應的,非核心區商圈租金也就下跌了,同期租金指數環比下降0.7%,每平方米每天5.76元。

  可以松一口氣的是,核心商圈購物中心空置率在下降,第三季度環比上個季度,下降了1.0%,到5.8%。

  四座一線城市里頭,情況最好的是廣州。今年一季度,廣州甲級寫字樓市場空置率4.1%,創下歷史新低,因為琶洲商務區吸納量強勁,新增供應少。

  獨自坐在身佩小紅花的板凳上,心里涌上陣陣孤獨之情。 強二線城市同樣讓人擔憂,天津、重慶和西安的寫字樓空置率都超過30%,南京和成都的空置率也在20%的紅線附近。

  這到底是怎么了?

  

 

  寫字率空置率上升 是因為經濟不景氣?

  寫字樓空置率上升,有三大原因。這三個問題都在解決的過程中,估計2021年以后才能緩解。

  1,經濟轉型處于陣痛期。

  沒有辦法,想要轉型,必須忍住陣痛,各個公司只能提前布局、提前改變,量入為出。

  北京寫字樓市場就像一面鏡子,反映出不同階段的不同痛法,當然,也映照出下一階段的機會。

  2008年金融危機爆發,從2011到2012年,外企大批裁員。摩托羅拉、諾基亞、夏普、松下、沃爾瑪、寶潔等,通信、日化、家電、零售等多個領域的多家全球知名企業,先后公布全球裁員消息。一部分外資退出租賃市場。

  不料,短暫的壓力后,北京寫字樓市場更加火爆。

  

 

  (圖片來自:視覺中國)

  中資企業迅速崛起,互金時代到來,寫字樓市場尤其是高大上核心商圈的5A級寫字樓,進入了火爆期。當時,經常能看到投資公司、理財公司,在金融街、陸家嘴那兒裝修。

  9月11日,鳳凰WEEKLY報道,2012到2014年,處于風口的是P2P機構,用戶規模、交易量和平臺數量以驚人的數量激增,大量客戶尋租,北京寫字樓的空置率一度下降到3.84%。上午不定,下午就沒了。

  業主牛得狠,動不動違約提價,那時,北京市場業主違約提價的比例大概有75%,提價比例在30%左右。

  又過了幾年,萬千寵愛在一身的互聯網企業出現裁員,互金逐漸進入雷區。2018年12月,互聯網公司裁員潮登上熱搜,“誰在撤離CBD”成為焦點話題,有時,兩個月內有200多家公司在市場上消失。

  一個風口過去,一個風口又起。爆雷潮之前,共享經濟接過接力棒,共享單車、共享汽車、聯合辦公,在寫字樓涌現、消失,一波一波的新興行業迅速崛起又倒下。

  以前,一個行業的風口期是5到10年,現在2到3年就會交替。一個公司,兩年沒有明顯起色就難以存活,洗牌的速度非常快。WeWork都上不了市,10月15號的一周,可能裁員至少2000人,占公司職員總數的13%。

  寫字樓市場上,翻牌翻得很快。

  戴德梁行的數據顯示,2018年下半年,北京寫字樓市場凈吸納量同比下降了53.9%,不過,市場還頂得住,當時,北京寫字樓的有效凈租金可以達到每月每平米400.1元。

  現在,是實體和大機構主導的時代,企業和資金不再瘋狂追逐風口,而是盯準自己擅長的領域,讓自己成為風口。

  洗牌之后,有一技之長者留下,寫字樓出現結構性空置。

  上海商務園區寫字樓,受科技產業擴張和新產業基地啟動等利好,空置率下降,租金不降反升;物流倉儲市場,空置率下降,租金環比持平。

  資金與機會向有實力的金融機構、實體領域流動。

  根據市場監管總局的數據,2019年上半年,我國日均新設企業1.94萬戶,同比增長7.1%。截至2019年6月底,全國有各類市場主體1.16億戶。

  P2P、投資公司雖然少了,但新興的市場主體還是層出不窮,寫字樓要為這些高技術企業、消費企業、服務企業傾斜。

  2,供應量大,經濟增速不瘋,寫字樓市場的骨頭在雙重擠壓下嘎嘎作響

  寫字樓供應量大一直是一顆得割掉的瘤,在高速城鎮化時代,擴大房地產供應成為慣性,一時降不下來。

  同策咨詢研究院總監張宏偉就說過,核心城市商辦市場總量都是過剩的,這不是一天兩天形成的,很正常。

  我曾經問過一個開發商,明知地方政府商辦土地供應那么大,為什么還往里沖?答案是,自己跟其他人不一樣,有特色有市場。所有的開發者都這么想,否則,像長沙、武漢這些城市也沒有這么高的庫存了。

  好不容易去了庫存,一眨眼,創造了一個更大的庫存。

  上海是成熟市場,供應量還是偏大,尤其在非核心區域,有一大堆寫字樓。第一太平戴維斯認為,預計第四季度上海甲級寫字樓市場還將迎來包括核心與非核心區域約110萬平方米的新增供應,“大量未來供應加之需求放緩將繼續推升未來寫字樓空置水平”。

  北京也是非核心商圈供應過度。明年供應量還會繼續增加,戴德梁行的數據顯示,預計到2020年,北京全市寫字樓市場預計還將迎來241.7萬平米的新增供應,65.3%位于新興商圈。

  注意了,有些價格過高、規劃不善、沒有重點企業的非核心區塊,根本不能碰。

  

 

  (圖片來自:Pixabay)

  深圳前海有前景,問題在于,供應量太大,配套沒有完善,需要時間消化。

  第一太平戴維斯測算,根據深圳第三產業發展的歷史趨勢,預測未來五年的甲級寫字樓吸納量分別為55.2萬,61.3萬,68.1萬,75.6萬和83.9萬平米。預測2021年之后,吸納將會開始超越供應,到時候空置率將逐年走低,到9%的水平。

  現在,一二線城市土地和開工已經在壓縮。長期來看,寫字樓投資是遞減的。

  根據中指控股數據,今年上半年,15個重點城市商辦用地成交規劃建筑面積超2000萬平方米,同比下降28.09%。今年前五個月,15個重點城市寫字樓新開工面積1210.80萬平方米,同比降幅16.57%。其中,一線城市同比下降12.26%;二線城市新開工面積同比下降 18.63%;

  觀測2021年以后,情況將得到好轉。前提是,地方不再瘋狂批地,資金不再瘋狂投資。

  3,一線城市對于商辦樓,很不友好,無緩解跡象

  10月11日,《華夏時報》報道,早在2017年,北京的寫字樓市場出現下行。

  原因是,當年推出“3·26政策”,商辦地產項目重回商業用途,不得作為居住使用,新建項目不得出售給個人,商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

  北京寫字樓遭遇當頭一棒,市場暈了,寫字樓交易量在當年跌至歷史最低水平。

  空間家的統計數據顯示,2017年北京寫字樓成交總額環比2016年銳減40%,成交價格也環比減少了1736元/平米。“3·26”政策導致商辦庫存大量積壓,寫字樓的租金同時出現下調。

  在這以后,北京寫字樓就有了點后遺癥,不大緩得過來。

  現在,情況不會繼續惡化,需要時間換空間,消化陣痛、消化后遺癥,進行產業結構轉移。

  三座一線城市三座寫字樓入冬,說明傳統的經驗不能用于以后的投資,沒有永恒的聚寶盆,只有贏利、技術、品牌與市場才靠得住。

  投資寫字樓的時候,悠著點。

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